7月1日實價登錄2.0正式上路了，
這是我國不動產交易資訊透明化的重要里程碑，
也算是一項遲來的居住正義，不僅中古屋門牌號碼全都露，
預售屋成交價格更必須即時登錄。
有同學問「班克先生」中古屋 vs 預售屋 開價差在哪？為什麼選預售屋呢？
超多好康推薦流行新鮮事，都在「17LB」懶人包～
以下小編就由第一人稱代表「班克先生」
20年中古屋 vs 預售屋 差異
常常有同學問我２０年的中古屋，該不該買的問題？
除了會談高屋齡中古屋在貸款上遭成脫手不易的問題，
但是遇到跟「預售屋」相比，答案卻有可能不同。
新成屋
在我們不動產投資領域，要穩賺不賠的評估原則中
「無法評估」的風險一向都是大忌！
新成屋雖然價格最高，但評估難易也最低
就算自己能力不足也可以請驗屋公司輔助
因為還沒有裝潢，所有的問題都在可掌握的狀況。
中古屋
中古屋，裝潢就是最好的缺陷遮蔽但我個人認為，只要遮蔽的不是跟房屋結構
強度與管線相關的致命問題我都可以接受。
畢竟用裝潢遮蔽視覺瑕疵本來就是一份偉大的工作，
也是賦予中古屋新生命的必要手段，當然，貸款的弱勢仍要考量．
而且一般要同社區一次買整批的情況不存在。
平均單筆物件取得資源比較高，所以大手大腳的投資團隊不太會把中古屋當做最優先項目。
預售屋
預售屋則是完全不同的狀況
出一張圖就要你買單簽約的狀態？
是赤裸裸地把自己放在風險當中！
到時候可就不是中古屋貸款條件不好看這種可處理的問題等級
做什麼賺錢的美夢？你很可能身陷甜蜜陷阱當中！
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買房殺價談到好價錢？專家教你4種撇步
買房最怕買貴，尤其在房價高漲的時代能省則省，因此議價就更為重要，
不過議價也是門藝術，專家表示，自從實價登錄2.0上路後，
現在無論是想買中古屋或是預售屋的民眾，都可以先查詢實價登錄瞭解區域行情後比價，
再來針對想買中古屋的民眾還可以參考銀行鑑價以及二類謄本推算屋主購入成本
至於想買預售屋的民眾，除了可以先試探建商或代銷業者的底價再出價外，
透過「隔山打牛」的心理戰，也是刺激案場降價的方法。
先查實價登錄了解區域行情
買房想議價，第一步當然要先了解區域行情，民眾通常都會透過
上網查詢實價登錄的方式來瞭解房屋周邊的成交價格，加上自從實價登錄2.0
於7月1日正式上路後，由於門牌號碼全都揭露，
因此更能精準找到同社區的成交資料，再更進一步比價。
除此之外，實價登錄2.0更增訂預售屋買賣契約日起30日內，須申報成交價格等資訊，
因此對於想買預售屋的民眾來說，現在也能透過實價登錄先行瞭解房屋成交價格。
不過百億房產教練RENBA也表示，預售屋受到實價登錄2.0影響，房價資訊更透明化，
因此將來不二價的案子會增加，雖然能更準確的知道價位，
但同樣也難以看到低於行情太多的價格被揭露。
從單價再到總價議價
透過實價登錄瞭解行情後，再來就是議價的部分，民眾也可以從議價幅度大的戶別下手，
舉例來說像是2樓、4樓等較不受歡迎的樓層，以及棟距窄、採光差或是無景觀的戶別，
通常較難銷售，因此也會比較好議價。
對於談價，天時地利不動產顧問公司總經理建議，民眾可以從單價開始談，
因為一開始就從總價開始打折，多數賣方通常不太能接受，所以可以從單價開始殺價，
而後反推成總價後把零頭去掉，再試探賣方的意願進行議價。
二類謄本推算屋主成本再出價
把握上述議價的原則後，針對想買中古屋的民眾，開價前還可以先請銀行鑑價，
由於多數人買房都會向銀行貸款，銀行也會針對物件進行鑑價，來決定放款金額，
因此可以藉由銀行決定放款的成數與金額後，再進一步反推房屋總價，
一般來說銀行估價都比較保守，因此張欣民表示，如果可以買到低於估價的金額，
基本上都不會買貴，然而每家銀行估價的標準都不一樣，所以如果有時間有人脈的話，
建議可以多找幾家銀行估算貸款金額作參考。
再來也可以從房屋的第二類謄本中計算屋主買價，再進行出價，民眾可自行上
「全國地政電子謄本系統」線上付費申請查閱資料，在第二類謄本中的
「建物他項權利部」中「擔保債權總金額」一欄可以推算大概房價，
一般來「擔保債權總金額」為貸款金額的1.2倍。
舉例來說，若擔保債權總金額為1000萬元，
即可算出貸款金額約833.3萬元(1000÷1.2=833.3)，
若貸款金額為總房價8成計算，就可以再得知房價就落在1041萬元(833÷0.8=1041)。
另外，若是登記日期和出售日期很接近的話，推估屋主是投資客的機率就很大，
可能往往因資金調度或為避稅而急於拋售，因此自然有較大的議價空間。
隔山打牛法 刺激案場降價
而針對想買預售屋的民眾，RENBA則建議可以先試探建商或代銷業者的底價，
針對底價出價再往上墊價，不過同時也提醒議價方法也須視案場屬性，
有些建案議價幅度較大，就可以先從打8折後的價格開始喊，然而有些則是主打不二價，
或是若民眾能不透過代銷直接跟建商買房也更省錢。
另外，則是針對建案個別情況議價，因為各個案場會有三階段調價，
因此一般來說早鳥一般來說會最便宜，另一種則是案子賣比較久或是賣壓大的區域，
甚至改過名字的建案也都是議價幅度會比較大的狀況。
談價就像是一場心理戰，張欣民建議還可以透過隔山打牛的方法，
例如同一個重劃區中，有a、b、c三個案子，而民眾若是比較喜歡a案，
但因為單價最高而下不了手，不妨可以先到b或c案下定拿紅單，
再跟a案表示自己很喜歡a案，但由於c案比較便宜因此已經下定，
不過如果a案願意用c案的價格出售，那就會到c案退定，轉而購買a案，
由於基本上買方在同個重劃區也只會購買一間房，
所以此方法自然會刺激a案考量降價，否則買方便會購買c案。
民眾買房時常只專注在房價，而忽略車位價格其實也包含在總價當中，
因此建議民眾在看實價登錄時一定要將停車位價格拆算，才能計算出單坪的實際價格，
同樣的RENBA也表示，針對預售屋而言，不少建案會透過車位價格灌水，
以墊高房屋總價，所以在買房時也可以另外針對停車位議價，達到減少房屋總價的目的。
