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清茶淡話-持分房屋是?公同共有或是分別共有有什麼?

房屋所有權共有和持分房屋貸款一樣嗎? 共有所有權跟持分所有權是不一樣的,房屋所有權共有是指各共有人對房屋產權共…

房屋所有權共有和持分房屋貸款一樣嗎?
共有所有權跟持分所有權是不一樣的,房屋所有權共有是指各共有人對房屋產權共同擁有權利與義務,持分房屋所有權指的是對個別持有的部分擁有處理權益及該負擔的義務。

共有所有權無法明確分割,要向銀行作借貸或變賣皆需所有共有人同意方可藉貸或變賣,持有房屋要在銀行借貸或者變賣如同共有所有權,唯一不同的是,民間借貸公司可以接受持分房屋為抵押品辦理房屋貸款,且不需要其他持分人的同意就可辦理。

持分房屋是什麼意思?共有所有權或是分別共有有什麼差異?
持分房屋貸款 辦理前先確認一下權狀上房子是「共有所有權」還是「分別共有」,共有意指一樣東西之所有權為數人共同享有,有別於通常所見一樣東西之所有權為單一個人享有之單獨所有。那二者最大的差異是什麼??

所謂的「持分」。共同持有房屋的可能性有兩種:共有所有權與分別共有。

不動產究竟該登記為何種共有方式較佳?
分別共有的方式較佳
「繼承」為大多形成公同共有的原因。因少數繼承人不配合,導致無法辨理分別共有繼承。這時就得由一人申報遺產稅,辦理公同共有。

辦理公同共有會使不動產持分產權不明確,原本的不動產就大多難以運用,變成消極使用的不動產。

孩子們長大後,繼承人的數量變多,繼承公同產權的人更多更加複雜,使得許多親屬因此鬧上法庭。

若是以分別共有的方式繼承不動產權,共有人產權分明,可以較有效率的使用以及創造附加價值,我們也可以避免上一輩複雜的問題留給孩子。

因此分別共有是較佳的共有方式。

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<持分房屋公同共有>

共有所有權:共有所有權指的是持有人一起擁有全部的所有權。
分別共有:分別共有指的是持有人分別擁有共有財產的特定比例。
共有所有權的持有人持分比例未清楚言明,所以房屋的處分、轉移、限制、消滅、變更、設定等權利比起分別共有更加麻煩複雜,需要全體公同共有人同意才可以執行上述行為(法律有規定的狀況除外)。共有所有權與分別共有最大差異在於持分(即比例)之有無。

共有所有權情況下,各共有人持有共有財產之全部,沒有持分之概念。而分別共有情況下,各共有人分別持有共有財產之某比例。

共同持分房屋也就是一個建物門牌、建號、房屋由兩人以上共同持分,而三個人持份那每個人都持有這間房屋三分之一的產權,每個人皆有房屋產權三分之一亦皆不完整,在法律上持分產權,多半是分割或繼承而有這種情況發生。

「公同共有」相關法條釋義
民法827條
依法律規定、習慣或法律行為,成一公同關係之數人,基於其公同關係,而共有一物者,為公同共有人。前項依法律行為成立之公同關係,以有法律規定或習慣者為限。各公同共有人之權利,及於公同共有物之全部。

民法828條
公同共有人之權利義務,依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定,於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使,除法律另有規定外,應得公同共有人全體之同意。不過有何其他法律呢?

土地法34-1條:第一、二項
共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。

只要達到以上條件,就不必公同共有人的全體同意

「分別共有」相關法條釋義
民法 817 條
數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。

民法 818 條
各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。

民法 819 條
各共有人,得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。

民法823 條
各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目

的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。

前項約定不分割之期限,不得逾五年;逾五年者,縮短為五年。但共有之

不動產,其契約訂有管理之約定時,約定不分割之期限,不得逾三十年;

逾三十年者,縮短為三十年。前項情形,如有重大事由,共有人仍得隨時請求分割。

共有所有權的不動產因各共有人權利持分不明,故依法不能處分(買賣、贈與、設定等行為),惟有將共有關係改變成分別共有後,各共有人才能處分該不動產。

依民法第819條的規定,各共有人雖得自由處分其應有部分,但對整筆共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。

共有所有權要變更為分別共有,有二種方式進行,
第一種是在全體共有人都同意的情況下,採書面協議的方式,向地政事務所辦理。

第二種是如有任一共有人不同意的情形下,須由其中一位同意的共有人向法院提起「分割」訴訟,訴請法院將「共有所有權」變更為「分別共有」。

常見有二個辦法:一、所有房屋持有人同意辦理銀行房屋貸款。 ;二、辦理民間持分房屋貸款

1.所有房屋持有人同意辦理銀行房貸
對於銀行來說,不管是共有所有權、分別共有,都算是產權不完整,如果要辦理持分房屋貸款,必須要所有的持分人都出來對保設定才有辦法貸款喔!

所有房屋持有人同意,簽署同意書,並一起去銀行申辦房屋貸款,一同簽字,銀行就會願意辦理,產權是完整2的。

房子持分對於銀行的認知就是產權不完整,沒辦法單獨針對個人持有1/2或是1/3的權利範圍辦理銀行房屋貸款。

如果只有其中一個持分人想要貸款,可以怎麼做呢?

2.辦理民間持分房屋貸款
當手上持有的房屋產權不是完整全部,就是所有權只有二分之一或三分之一的情況時,因產權非個人完整持有,這種情況下:

那持有房屋持分有資金需求時想單獨針對1/2或是1/3或是1/4的權利範圍辦理貸款時有沒有什麼管道可以處理呢??

您可以透過民間房屋貸款公司來幫您解決煩惱,只要利用個人持分的部分就可以辦理,不需要全部的人一起借貸。只要您有下列這些條件就可以申辦喔!

1.基本上自有房屋或土地就能核貸了(不限坪數屋齡)。
2.持分、未保存登記也可辦理, 小白、瑕疵、協商、待業、負債過高等皆不影響承做。
3.公寓、透天、大樓、未保存登記、商辦、飯店、廠房當天送件當天審核。
4.不分縣市,不限坪數,不限地目、持分、全省不分區域皆可承辦。

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